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城市社区物业费的困境及对策

来源:咸阳家园物业管理有限公 作者:咸阳彩虹物业管理 时间:2020-06-24 13:16 点击量:

[文摘]物业管理作为一种新的管理模式,其产生和发展符合住宅商品化、社会化和社区化的需要。随着物业管理刚性成本的不断上升,石路城市社区的物业企业都陷入了物业管理费“难收”和“难调”的双重困境。这种物业费问题似乎是一种基于市场经济的经济行为,但实际上是一个复杂的社会治理问题,有着深刻的制度、组织和文体原因。要解决这种结构性困境,需要从观念思维、制度机制、法律保障等多方面寻求。

随着我国新型城镇化进程的不断加快,物业管理在现代城市治理和社会治理中的地位和影响日益突出,成为社会各界高度关注的民生热点话题。《中共中央国务院关于增强和完美城乡社区治理的定见》明确指出:“改善社区物业管理是城乡社区管理的短板。”近年来,业主与物业公司之间的矛盾和冲突日益突出,物业中出现了大量葛根粉案件。这背后的焦点问题是物业管理费的问题。“物业管理费”关系到每个业主的切身利益。它是物业管理中最集中的矛盾集合点,也是监控社区物业管理管理状况的“晴雨表”和“风向标”。

一,城市社区物业成本的双重困境

从实际情况来看,目前城市社区物业管理收费运行处于“双重困境”。

(一)物业费征收困难

征收物业管理费困难是所有政府辖区面临的最严重问题。2013年,北京对2740个房地产项目的走访显示,平均不缴纳物业费率达到21.51%,84.6%的房地产企业处于劣势。[1]2013年,武汉市物业管理部门对全市1700多个住宅小区的调查显示,只有38.42%的住宅小区的物业收费率为80%,不到40%。[2]总体而言,我市石路住宅小区物业管理费的平均收缴率依次在一线城市、二线城市、三线城市和四线城市较低,可以保持在80%的水平,即使控制力度较高,但达到90%以上时也较低。大量旧住宅区的物业费征收率更低,最好保持在40%左右。物业管理费很难收取。从企业到住宅区再到产业,都有全面扩张的趋势。

(二)物业费调整困难

调整物业费价格的难度长期以来一直是一个突出问题,经历了一个增长和转变的过程。前期,物业管理费的价格调整主要是基于业主权益保护。最大的问题是物业管理的内容、规模和财务不清晰,尤其是质量与价格不一致、虚假收费等问题,导致行业要求“挤出湿物业管理费”。摔跤的典型案例是“金秋源事件”。[3]近年来,随着物价和人工成本的刚性上涨,物业管理费的价格调整主要表现为难以提价。大量住宅物业价格已经超过10年没有调整。在实践中很难实现“降价”或“涨价”。这显示了物业管理价格的主要特点,即“过于稳定”和“过于敏感”,实质上是一种侧重于价格机制的市场失灵。[4]

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