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陈伟:《物业管理条例》是什么样的法律?

来源:咸阳市物业管理有限公司 作者:咸阳市物业管理机 时间:2020-05-08 14:10 点击量:

平衡与互惠:行政立法的基本价值标准

行政法作为国家行政政策规范化、法制化的产物,日益成为政府行使行政职能、实现行政政策的主要手段。行政立法要顺利实施并发挥其应有的影响力,一个重要的前提是立法要最大限度地协调各种矛盾,平衡各方的经济和社会关系,并在此基础上实现各方的共同利益。这就是我们通常所说的“平衡互惠”的立法价值标准。

物业管理作为现代城市经济高速增长阶段的产物,涉及的主体比传统经济行为多,相关的工作秩序关系也更加复杂。从目前的实践来看,物业管理至少涉及多个司法主体,如配套单位名单、物业管理企业、业主、业主大会及其代表机构、房地产行政主管部门、相关主管部门等。物业管理法律法规之间的关系不仅包括平等主体之间的民事司法关系(如物业管理信托关系),还包括不平等主体之间的行政司法关系(如物业管理行政监督关系)。

公私权利的混合性质使得财产管理的法律关系不仅受传统私法(如民法)的规范,也受公法(如行政法)的规范。在物业管理运动中,我们不仅要充分运用现有的各类平等商业主体之间的民事工作秩序的规定,而且要根据行业特点,及时制定符合行业发展规律、兼顾行为各方利益的行政和司法法规,为物业管理市场发展创造优越的司法环境,《物业办理条例(送审稿)》(以下简称“条文”)正是物业管理行政法规的纲领性文件。

这表明“平衡与互惠”应该是立法者必须追求的首要价值政策。面对物业管理中的利益冲突,如果单纯着眼于培育单位名单和爱护物业管理企业(销售者),就忽视了利益的实现和对业主和使用人(购买者)权力的爱护。从长远来看,对买方权益的损害将不可避免地导致物业管理市场有效需求的不足,使卖方的市场利益成为无源之水,无源之木。

相反,如果我们过多考虑目标(买方)的实际利益和心理承受能力,物业管理企业(卖方)的价值就无法得到合理补偿,其应有的利益也无法得到有效保护。从短期来看,所有者和使用者似乎都获得了实质性的利益。然而,从长远来看,如果卖方的反应没有利益驱动和权利保护,物业管理的有效供给将不可避免地不足,影响工作质量,最终损害买方的实际利益。

因此,“所有者第一”和“管理者第一”都是有偏见和不充分的立法概念。立法者在制定《条例》时应以平衡和互惠为基本价值取向,旨在消除各种利益冲突,实现国家、所有者、使用者和物业管理者之间的权力平衡和利益互惠。只有这样,《条例》才能成为物业管理行业长期发展的政策支持和司法支持。

公平与务实:《条例》总体评价

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