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走向死亡的中国大陆住宅物业管理

来源:咸阳消防大厦物业管理 作者:咸阳市物业管理有 时间:2020-05-09 20:26 点击量:

中国大陆的物业管理起源于20世纪80年代初的深圳。1980年8月,当深圳唯一的房地产企业——深圳经济特区房地产公司(今天的申方集团)开发东湖丽园住宅区时,深圳第一个涉外房地产项目开始建设。为了创造安全、文明、舒适的生活条件,1981年3月,深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业——深圳物业管理有限公司,对社区进行专业化管理和全方位服务,包括保安、清洁、绿化和维修。东湖丽园也成为中国大陆第一个实行市场化物业管理的社区。从那以后,中国大陆的物业管理模式在怪异的世界之墙内开始了。2003年9月1日,国务院于《物业经管条例》生效。所有这些都是对深圳物业管理的复制和印证,将这一模式推向全国,为中国大陆物业管理的噩梦奠定了基础。

首先,复制业主大会和行业委员会的制度将把大陆房地产推向灭绝的边缘。

业主大会制度是中国内地从香港发展而来的。香港地区《建筑物办理(修订)条例》采用相对多数选择制。这种相关性表现在这样一个事实上,当业主管理他们的法案时,大会不需要关注那些有投票权的业主的消极行为(他们不参加会议;不经表决参加会议;投票空白或无效;弃权)。这种系统化的设计可以有效地消除部门业主的消极行为,有助于香港业主积极有效地享受所有权分享。

香港司法机构甚至指定召开业主大会。董事的法定人数可能非常低。香港的业主只要占董事总数的10%,便可召开业主大会。出席会议的业主可以以50%的票数就共同的共同事务达成一致意见(改变业主立案法团的名称除外)。这对于大陆所有者来说是不可想象的系统设计。内地《物权法》第六章“业主对建筑物的区分所有权”第七十六条界定:

下列事项由业主合作确定:

(一)业主大会的制定和划分;

(二)拟订和指出建筑物管理规章及其附属措施;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘物业管理企业或者其他管理人员;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属措施;

(七)其他涉及行政权力共同归属和协调的重大问题。

前款第(五)项、第(六)项规定的事项,应当经专有部门占总建筑面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主批准。决议前款规定的其他事项,应当经专有部门占建筑物总面积半数以上、总人数半数以上的业主批准。

这种制度设计的可操作性不足、设定的有效门槛过高以及实际组织和运作的复杂性将严重削弱许多所有者的干预心理。这也是中国大陆行业委员会制度中许多问题的根源。到过香港的人都知道,内地的住宅面积比香港大得多。扩大住宅区肯定会增加管治的难度,但我们的制度远不如香港的制度可操作。如果内地业主严格按照《物权法》规则管理社区事务,行业委员会和基层居民委员会将不堪重负。如果《物权法》规则不执行,行业委员会的权力将再次无法无天。无论如何运作,内地的工业委员会制度都会近乎瘫痪。

走向死亡的中国大陆住宅物业管理

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