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面对物业服务的缺陷,法律支持折扣吗?

来源:咸阳市物业管理中心电话 作者:咸阳豪迪物业管理 时间:2020-06-18 13:12 点击量:

面对物业管理的缺陷,法律支持折扣吗?

——区高等法院最新判决书评析

原为《现代物业新业主》 2018第8号/合计第432号

物业管理公司有大量需要支付物业管理费的案件,司法关系简单。法院还将支持物业管理公司在审理此类案件过程中的要求。然而,近年来,针对业主提出的物业管理质量抗辩,法院案件时有发生,缺陷物业管理是否应该打折也成为各界热议的话题。本文利用Alpha案例数据库,以“物业管理合同条款”(案由)和“缺陷、裁量”(法院概念)为关键词,检索了2017年至今12个省市的所有高等法院的判决文件,共获得12个省市的26份判决文件。根据《物业管理合同》项下金阁案的性质和特点以及高级人民法院的管辖级别,收集的样本数量并不大。然而,在目前最高人民法院没有明确的司法解释和指导性案例的情况下,全国各地高级法院的相关判决理念对于下级法院审理其管辖范围内的类似案件无疑具有奇怪的指导和参考价值。

搜索前提

1.数据源:阿尔法案例数据库

2.案由:物业管理合同

3.法院:高级人民法院

4.法院概念链接词:“瑕疵”与“自由裁量权”

5.检索时间:2018年7月27日

病例数和区域分布

1.案件总数:26。

2.北京1、天津9、河北1、上海1、江苏2、福建1、湖北1、湖南6、广东1、海南1、重庆1、宁夏1。

3.在天津的9例病例中,8例为成批病例,湖南的6例均为成批病例。

图1按地区和数量分列的病例分布

裁判的要点

注:以下案件仅采取必要的技术措施处理当事人的信息,其余均在判决书原文中。批量病例中只选择了一个病例,实际引用的样本数为14个。

1.北京

(2017)京民申3970号案:二审法院根据当事人提交的漏水、停车录像、音频、限电录音光盘、冷暖电费明细(购电明细)、购电发票等证据,认定物业管理公司在提供物业过程中存在不符合标准、限电、违反物业管理目的等行为,构成违约。 并于2013年10月1日至2017年3月31日无瑕疵地相应适当降低了业主的物业管理费。

2.海南

(2017)琼民载57号案:虽然物业管理公司在履行合同过程中存在严重违约行为,影响了社区的正常生活和交易运作,但并不免除业主按照约定支付上述相关费用的义务。因此,业主自合同签订后未支付上述相关费用也构成违约,也应承担相应的违约责任,以此联系和谈双方各自的违约程度。根据《中华人民共和国合同法》第107条和第111条关于违约责任和瑕疵履行的规定,扣除业主应支付的物业管理费(包括维护费)的20%作为经济损失赔偿更为合理。一审判决扣除物业管理公司40%的物业管理费明显超标,明显失衡,应予纠正。

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